Mentions supplémentaires en fin d'article le 23 janvier 2026 suite à l'oubli lors de la publication du plus important lobby impacté négativement: les banques !!!
La solution est simple, les lois existent déjà, et très
étrangement personne ne les utilise on se demande bien pourquoi !
Il
est facile de comprendre que le système par répartition est en
péril : baisse significative des naissances, augmentation du
nombre de retraités, donc de moins en moins d’actifs pour payer
les retraites, tout cela dans une ambiance d’exclusion des
étrangers (qui cotisent) et de volonté politique d’isolationnisme
pour donner la priorité aux français….
On
croirait un gag ! Par exemple une grande partie du corps médical
est composé de praticiens étrangers et il a même fallu faire venir
des infirmières étrangères…. Parce que nos élus chargés de
tout prévoir, n’ont rien prévu, rien vu venir, et ont empêché
la formation de médecins et d’infirmières en limitant le nombre
des diplômés depuis des décennies !
Pour
les retraites c’est pareil. Bon inutile d’insister !
Vous
voyez que pour « boucher les trous » certains dirigeants
proposent pour économiser, de supprimer l’indexation des retraites
pendant un temps, de mettre en place de nouvelles règles qui
inévitablement ont pour effet de réduire les pensions, ou bien
décident d’allonger la durée de cotisation par recul de l’âge
de départ. Même en 2025 la sécurité des retraites n’est pas
garantie… Mais j’ai la solution et elle permet de sécuriser
la future retraite des jeunes et des actifs tout en permettant de
répondre à la crise du logement.
D’abord
la Situation
On
répète sans arrêt dans les médias, et c’est vrai, que la France
dispose de 6000 milliards d’épargne et que dans les années qui
viennent 9000 milliards vont changer de mains lors des décès des
boomers. Cela signifie que si l’on retire les 6000 milliards
d’épargne, il reste 3000 milliards de patrimoine immobilier. Les
années Boomers s’étalent en gros de 1945 à 1975. Donc on va
avoir progressivement l’entrée de patrimoine immobilier sur le
marché jusqu’en 2045-2050, le départ de ce phénomène ayant
débuté dès 2015.
Pour
donner un ordre de grandeur 3000 milliards répartis sur en gros 30
ans cela fait 100 milliards par an en moyenne, et comme il y a 100
départements environ cela fait 1 milliard par département et par an
. Si je prends une moyenne de vente de 250000€ par bien (on va en
Bretagne, du petit studio à moins de 100000€ à la superbe et
rare maison avec grand terrain d’un million, ou à la maison
moyenne de 200000€ à 400000€), cela fait 4 biens au million donc
4000 au milliard.
Bien
entendu l’entrée de ces biens sur le marché, faible en 2015, va
monter en puissance au fil du temps pour selon moi une apogée vers
2034-2035.
Au
départ peu d’impact sur les prix puisque les plus belles pièces
sont achetées par les plus aisés, mais au fil du temps et comme les
plus riches n’achètent pas une maison tous les ans, les biens
s’écoulent plus lentement et si des accrocs surviennent
(restriction de crédit, crise financière, perte de pouvoir d’achat,
stagnation économique et peur de l’avenir), les biens s’accumulent
et fatalement les prix baissent avec l’abondance de l’offre.
Récemment le vote de la loi interdisant de louer les logements F et
G, a provoqué l’afflux sur le marché de ces logements, même si
le gouvernement a fait marche arrière pour les petits appartements
en ville.
Cette
situation générant l’évolution négative du marché
ne semble pas avoir été perçue par les français. Je le
constate sur le marché ( je cherche actuellement une maison) en
voyant les prix parfois aberrants réclamés par quelques vendeurs,
comme par exemple une maison classé G à près de 500000€,
aberrant car le terrain de 3000M² n’est plus du tout
constructible, car la maison d’architecte certes bien conçue va
nécessiter au moins 100000€ de travaux pour passer en DPE C, et
car vu l’âge de la maison il faudra sans doute changer entièrement
la toiture dans les 10 ans….. Alors qu’on trouve pour 400000€
ou moins des maisons en D avec autant de terrain (parfois avec une
partie constructible). Et si une maison reste vide trop longtemps,
elle se dégrade inévitablement, donc perd de la valeur, et des
maisons concurrentes (plus récentes) peuvent surgir et encore
ringardiser le bien.
Ces
vendeurs trop gourmands seront finalement contraints de brader leur
bien au bout d’un délai parfois très long après avoir mangé
leur capital, alors qu’ils pourraient à la fois booster leur
retraite et aider une famille à se loger.
La
Solution
Elle
existe dans les textes, et c’est en plus une loi particulièrement
axée sur la protection du vendeur, c’est la vente en viager, mais
pas le viager classique, non, ici c’est le viager inversé !
De
quoi s’agit-il ?
D’abord
une brève présentation du viager classique :
Une
personne âgée aux faibles ressources vend sa maison à un acheteur.
Généralement il s’agit d’un viager occupé, c’est à dire que
le vendeur occupe la maison et l’acheteur n’en prend possession
qu’au décès du vendeur. Il existe pourtant le viager libre où
l’acheteur prend de suite possession du bien en payant la rente.
La
vente se fait moyennant deux paiements d’une part le « bouquet »
qui est un capital versé de suite (généralement 20 % du
prix), d’autre part la rente qui se calcule en fonction du prix
total de la maison, bouquet déduit, en divisant ce montant par la
durée de vie du vendeur d’après les tables statistiques de
mortalité.
Exemple
concret sur un bien de 300000€ vendu en viager libre le bouquet
fera 60000€ et on divisera pour la rente 240000€ par la durée de
vie estimée du vendeur. S’il s’agit de 20 ans et en viager
libre, alors la rente sera de 12000€ par an soit 1000€ par mois.
Si
le bien reste occupé par le vendeur il y a une décote du prix
global d’au moins 25 % donc la rente est plus faible.
Comme
dit plus haut, la loi a prévu tous les cas pour protéger la rente
donc le vendeur. Si l’acheteur manque une seule échéance de
rente, le vendeur est en droit d’annuler le contrat : il
récupère sa maison et tout ce qui a été versé par l’acheteur
est perdu . Cependant pour cela le vendeur a l’obligation de
restituer le bouquet.
L’autre
protection est l’indexation automatique : chaque année l’État
publie un indice de revalorisation des rentes. Si vous voulez c’est
un peu comme l’indice du coût de la construction qui sert à
revaloriser les baux.
Si
l’acheteur décède avant le vendeur (cela a été joliment mis en
scène par Pierre Tchernia dans son film « Le Viager »),
la loi prévoit que ses héritiers prennent la suite de la rente
(s’ils acceptent l’héritage), à défaut le notaire recherche un
autre acheteur qui continue la rente (mais verse alors le bouquet aux
héritiers), et le vendeur peut toujours reprendre son bien en
restituant le bouquet aux héritiers.
La
règle principale est bien la protection de la rente.
Le
viager inversé
Il
consiste pour un enfant à vendre en viager le bien hérité de ses
parents à quelqu’un de plus âgé que lui et qui dans la plupart
des cas décédera avant lui. Bien entendu il peut vendre
normalement et encaisser l’argent pour l’utiliser comme il le
souhaite, mais rien ne dit qu’il va prévoir sa retraite avec ce
capital ! En revanche s’il prend en considération la baisse
des retraites en cours et très probable à horizon 30 ou 40 ans, il
choisira le viager inversé qui lui garantit une rente à vie et
surtout une rente indexée automatiquement et qui n’a aucun risque
d’être interrompue du fait des précautions prises par le texte
pour garantir la rente.
Exemple :
je reprends l’exemple du bien à 300000€ avec bouquet de 60000€.
L’héritier vendeur ayant 30 ans est déjà installé avec sa
famille et ne peut pas conserver ce bien car il voit que la vente est
difficile. La vente en viager à un couple ayant la quarantaine va
lui procurer de suite un capital de 60000€, et la rente (si on part
sur une durée de vie de 50 ans) représentera 240000 divisé par 50
soit 4800€ par an (donc 400€ par mois). Cela paraît peu mais
malgré tout c’est un complément de salaire non négligeable et
ensuite à l’heure de la retraite une garantie de vivre sereinement
car avec l’indexation les 400€ seront supérieurs à 800€,
voire 1000€ au bout de 50 ans.
Réduire
l’angoisse de sa future retraite est quand même un point crucial !
Côté
acheteur, alors que trouver un logement est de plus en plus difficile
et surtout de plus en plus cher, le viager permet une accession à la
propriété pour un prix abordable avec une rente qui correspond à
un loyer.
Les
deux problèmes du logement et de la retraite peuvent être résolus
par la généralisation du viager. Quant aux vendeurs actuels qui
n’ont pas encore compris que l’afflux de maisons et appartements
sur le marché va faire baisser les prix ils n’auront au bout d’un
moment (de vente impossible pour raison de prix aberrant, avec en
plus impossibilité financière d’entretenir le bien qui se dégrade
car vide) que leurs yeux pour pleurer !
N’hésitez
pas à choisir cette voie avant que la loi ne soit modifiée :
il est évident que les lobbies vont se mettre en route pour empêcher
les français de protéger leur retraite (sans capitalisation sans
caisses de retraites et sans l’État) et aux acheteurs de se loger
facilement. Les agents immobiliers et tout le lobby de la
construction vont vouloir taxer (ou interdire ) ces opérations qui
peuvent mettre en péril leur activité et leurs bénéfices, et vu
la mentalité des politiques ils feront ce que dictent les lobbies.
Mais le lobby le plus impacté sera le lobby bancaire qui verra d’un
très mauvais œil la mise en place de crédits directs entre
particuliers (sans intérêts et sans frais d’assurance*),
réduisant comme une peau de chagrin l’activité des prêts
immobiliers. Et ce lobby est le plus agissant contre les
consommateurs mais il reste quelques années avant une modification
d’ampleur des textes et une loi n'est jamais rétroactive.
En
attendant j’encourage un agent immobilier nouvelle formule à se
spécialiser dans ces transactions, le premier installé pourra se
faire des « c------- en or » à la fois sur les viagers
mais aussi sur les contrats de placements (par exemple du
bouquet)** !
* La
différence entre le viager et l’emprunt de 300000€ est
phénoménale et les banques ont gros à perdre : par exemple
pour 300000€ empruntés sur 25 ans à 3,60 % plus 0,34 %
d’assurance la mensualité est de 1603€ . Donc sur 25 ans vous
remboursez plus de 840000€. En viager comme indiqué plus haut vous
allez payer 400€ de rente au départ, et vos héritiers paieront au
pire 1000€ dans 50 ans…. Comme on dit : « y’a pas
photo ! »
**
Cela existe dans la vente d’automobiles où les vendeurs gagnent
plus en commissions sur les contrats (de crédit, de leasing ou
autres) qu’en commissions versées par le concessionnaire.