Dans le débat sur BFM à propos des héritages j’ai été frappé par le fait qu’aucun intervenant, aucun journaliste, aucun politique, et même pas la banquière présente n’ont évoqué l’exonération des contrats d’assurance vie car dans l’hypothèse ci-dessous on voit la possibilité de soustraire plus de 85 millions au fisc, enfin quasiment !
Héritages exo. ass. Vie jusqu’à 152500€ par bénéficiaire (exo totale) et exo des intérêts (de l’année ? Ou cumulés depuis le départ?). Au delà de 152500€ taxation à 20 % jusqu’à 852500€ , et 31,25 % au-delà de 852500€. Les conjoints et pacsés sont exonérés des 20 %..
Concrètement si quelqu’un s’amuse à souscrire un contrat vie et y verse avant ses 70 ans 10 millions qu’il répartit ensuite à sa femme ses enfants, ses petits enfants et éventuellement d’autres proches qui seraient au nombre de 100 par exemple. Au total l’exonération peut soustraire 15250000€ à la taxation, et si d’aventure le contrat montait à 852500€ par bénéficiaire, sur les 85250000€ le conjoint ne paierait rien sur les 852500€ lui revenant, mais les 99 autres bénéficiaires subiraient seulement 20 % de taxation sur la somme dépassant 152500€ en clair chacun ne paierait que 140000€, soit bien moins que dans une succession classique !
On a parlé d’héritage des entreprises, domaines agricoles, biens familiaux mais pas des portefeuilles d’actions et d’obligations, ni des objets d’art car ces derniers offrent de belles possibilités ! Je n’ai pas creusé non plus l’idée de transmettre des chevaux de course de haut niveau mais compte tenu du statut social des nombreux propriétaires je parie qu’il y a plein d’avantages (comme pour les œuvres d’art) pour ce type de bien . Même remarque pour les bouteilles de grands crus !
Cela dit nos politiques salivent en sachant que près de 9000 milliards vont changer de mains par le décès des boomers et leur réflexe est de vouloir taxer les successions pour poursuivre la gestion calamiteuse du pays depuis plus de 50 ans. Ce sont des ânes car ils ne soupçonnent même pas que cet événement de transmission qui se produira sur une longue période (et qui est à son début car il a déjà commencé) est une occasion inespérée de régler deux problèmes cruciaux en France les retraites et le logement.
En effet pour les retraites, outre les inégalités entre systèmes (et même leur illégalité aux yeux de la constitution) chacun constate qu’elles baissent dans le temps : les retraites d’il y a 30 ans ou 40 ans étaient meilleures que celles de 2026 lors du départ de la vie professionnelle. Devant la problématique démographie du pays et la faiblesse du nombre d’ actifs pour financer une armée de retraités les politiques parlent de créer un système avec de la capitalisation, sauf que cela existe déjà par les contrats vie, les plans épargne retraite, les livrets défiscalisés etc... Que veulent-ils donc faire en plus ? Dans ce contexte, malgré tout le principal souci des politiques est de préserver le train de vie de l’État et le leur (et pas du tout de sortir de la crise), donc toutes les occasions sont bonnes pour grappiller de l’argent : baisse des aides au logement, gel de l’indice des fonctionnaires, coupes dans les budgets et, cela va de soi, fin de l’indexation des retraites sur l’inflation. Les jeunes et moins jeunes sont donc inquiets de l’avenir et ils ont raison !
C’est là qu’intervient la « grande transmission » : Les héritiers, déjà d’un certain âge, ont presque fini leur vie professionnelle ou viennent juste de la terminer. Ils savent en gros quelle sera leur retraite. Alors évidemment la tentation est grande de vendre pour jouir du capital. Mais compte tenu des conditions bancaires, de la hausse des taux (dont le coût énorme du remboursement) il devient difficile d’emprunter pour le candidat à l’achat d’un tel bien. La solution évidente est donc de faciliter aux acheteurs l’accès au logement en zappant l’emprunt bancaire, et en les engageant dans le paiement d’une somme plus faible qu’une échéance classique et proche d’un loyer (parfois plus basse qu’un loyer). Et cette solution c’est le viager car les héritiers et vendeurs n’y habitent pas. En contrepartie du logement, les occupants vont devoir payer une rente viagère mais comme le calcul de cette rente dépend à la fois du capital payé au départ (le bouquet) et de la durée statistique de vie du vendeur, elle peut être acceptable. Quant au vendeur, il récupère le bouquet de suite, et une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès. Cette rente est peu taxée (c’est selon l’âge du vendeur au premier versement encaissé) mais le TrèS GROS avantage par rapport à la retraite c’est que la rente fait l’objet d’une réévaluation systématique tous les ans selon le calcul officiel de l’état. Le vendeur se dote donc d’un complément de retraite améliorant son quotidien significativement, tout en permettant l’accès au logement à des familles qui ne le pourraient pas aujourd’hui en raison des exigences des banques.
Exemple pour illustrer le fonctionnement. Ce n’est pas exact à l’euro près mais on comprend le processus. Supposons un héritier de 60 ans qui récupère la maison de ses parents, classée DPE E par exemple et donc forcément avec quelques travaux à faire mais malgré tout habitable, la valeur est estimée à 300000€. En viager, statistiquement disons que les tables de mortalité allouent au vendeur 84 ans soit encore 24 ans à vivre. S’il demande un bouquet de 60000€ il restera à l’acquéreur à payer 240000€, somme qui en gros est divisée par les années statistiques de vie et pour 24 ans cela fait 10000€ par an soit un peu plus de 800€ par mois. Ce n’est pas démesuré pour disposer d’un logement généralement assez grand, avec du terrain et surtout l’apport initial se compose uniquement du bouquet, plus les droits de mutation (appelés frais de notaire) qui représentent 8 % du prix de vente donc dans cet exemple 24000€. Donc avec 84000€ on peut devenir propriétaire. La contrainte est de payer régulièrement la rente sachant qu’elle est indexée chaque année. En 2025 le taux légal était de 2,1 % par rapport à 2024. Si on suppose notre transaction en 2024 avec (j’arrondis) 800€ par mois, en 2025 la rente est passée à 816,80€ par mois. Malgré tout à ce prix c’est très en dessous du remboursement bancaire puisqu’en 2024 324000€empruntés sur 20 ans (taux environ 4%) donnait des échéances mensuelles entre 1930€ à 1960€. Même si le vendeur dépasse 84 ans les acheteurs auront payé en tout bien moins cher qu’en souscrivant un prêt bancaire. Donc logement accessible et gain de pouvoir d’achat. Le revers de la médaille est qu’il ne faut pas manquer un seul versement sous peine de perdre la propriété du bien même si des rentes ont été versées, sous condition quand même de remboursement du bouquet par le rentier s’il lance la procédure.
Côté rentier l’assurance de toucher de suite 800€ par mois est un complément non négligeable avant sa retraite et s’il est déjà retraité un sacré coup de pouce.
Ce cas de figure illustre parfaitement la façon dont on pourrait faciliter l’accession au logement tout en réservant aux retraités une solution pour leur éviter la baisse de revenus.
Vous vous doutez bien que le lobby bancaire s’opposera fortement à une généralisation du viager qui ferait perdre au secteur des milliards d’intérêts, et comme ils sont très copains avec les politiques que souvent ils financent ils empêcheront toute loi……. Mais trop tard les gars, ça existe déjà ! Sauf revirement des élus et vote de lois interdisant le viager, les banques vont hurler à la concurrence déloyale j’en prends le pari, sauf cet événement qui serait franchement hostile envers les français, je conseille à chacun de mettre en place son projet sans faire de bruit.
Attention cependant car si trop de biens arrivent en même temps cela va faire baisser les prix, mais je constate que ce système est peu employé.
Opportunité : quelqu’un qui lancerait une entreprise spécialisée dans les ventes de ce type et qui en plus proposerait en partenariat (compagnie d’assurance par exemple) un financement pour le bouquet et les frais de notaire ferait un carton financer. Pour l’instant aucune initiative….. Mais même si ce que je dis n’est pas parole d’évangile, il n’en demeure pas moins qu’il y a un gisement considérable d’argent à gagner… Evidemment je ne peux pas obliger les gens à gagner de l’argent s’ils n’en ont pas envie !
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