Mentions supplémentaires en fin d'article le 23 janvier 2026 suite à l'oubli lors de la publication du plus important lobby impacté négativement: les banques !!!
La solution est simple, les lois existent déjà, et très étrangement personne ne les utilise on se demande bien pourquoi !
Il est facile de comprendre que le système par répartition est en péril : baisse significative des naissances, augmentation du nombre de retraités, donc de moins en moins d’actifs pour payer les retraites, tout cela dans une ambiance d’exclusion des étrangers (qui cotisent) et de volonté politique d’isolationnisme pour donner la priorité aux français….
On croirait un gag ! Par exemple une grande partie du corps médical est composé de praticiens étrangers et il a même fallu faire venir des infirmières étrangères…. Parce que nos élus chargés de tout prévoir, n’ont rien prévu, rien vu venir, et ont empêché la formation de médecins et d’infirmières en limitant le nombre des diplômés depuis des décennies !
Pour les retraites c’est pareil. Bon inutile d’insister !
Vous voyez que pour « boucher les trous » certains dirigeants proposent pour économiser, de supprimer l’indexation des retraites pendant un temps, de mettre en place de nouvelles règles qui inévitablement ont pour effet de réduire les pensions, ou bien décident d’allonger la durée de cotisation par recul de l’âge de départ. Même en 2025 la sécurité des retraites n’est pas garantie… Mais j’ai la solution et elle permet de sécuriser la future retraite des jeunes et des actifs tout en permettant de répondre à la crise du logement.
D’abord la Situation
On répète sans arrêt dans les médias, et c’est vrai, que la France dispose de 6000 milliards d’épargne et que dans les années qui viennent 9000 milliards vont changer de mains lors des décès des boomers. Cela signifie que si l’on retire les 6000 milliards d’épargne, il reste 3000 milliards de patrimoine immobilier. Les années Boomers s’étalent en gros de 1945 à 1975. Donc on va avoir progressivement l’entrée de patrimoine immobilier sur le marché jusqu’en 2045-2050, le départ de ce phénomène ayant débuté dès 2015.
Pour donner un ordre de grandeur 3000 milliards répartis sur en gros 30 ans cela fait 100 milliards par an en moyenne, et comme il y a 100 départements environ cela fait 1 milliard par département et par an . Si je prends une moyenne de vente de 250000€ par bien (on va en Bretagne, du petit studio à moins de 100000€ à la superbe et rare maison avec grand terrain d’un million, ou à la maison moyenne de 200000€ à 400000€), cela fait 4 biens au million donc 4000 au milliard.
Bien entendu l’entrée de ces biens sur le marché, faible en 2015, va monter en puissance au fil du temps pour selon moi une apogée vers 2034-2035.
Au départ peu d’impact sur les prix puisque les plus belles pièces sont achetées par les plus aisés, mais au fil du temps et comme les plus riches n’achètent pas une maison tous les ans, les biens s’écoulent plus lentement et si des accrocs surviennent (restriction de crédit, crise financière, perte de pouvoir d’achat, stagnation économique et peur de l’avenir), les biens s’accumulent et fatalement les prix baissent avec l’abondance de l’offre. Récemment le vote de la loi interdisant de louer les logements F et G, a provoqué l’afflux sur le marché de ces logements, même si le gouvernement a fait marche arrière pour les petits appartements en ville.
Cette situation générant l’évolution négative du marché ne semble pas avoir été perçue par les français. Je le constate sur le marché ( je cherche actuellement une maison) en voyant les prix parfois aberrants réclamés par quelques vendeurs, comme par exemple une maison classé G à près de 500000€, aberrant car le terrain de 3000M² n’est plus du tout constructible, car la maison d’architecte certes bien conçue va nécessiter au moins 100000€ de travaux pour passer en DPE C, et car vu l’âge de la maison il faudra sans doute changer entièrement la toiture dans les 10 ans….. Alors qu’on trouve pour 400000€ ou moins des maisons en D avec autant de terrain (parfois avec une partie constructible). Et si une maison reste vide trop longtemps, elle se dégrade inévitablement, donc perd de la valeur, et des maisons concurrentes (plus récentes) peuvent surgir et encore ringardiser le bien.
Ces vendeurs trop gourmands seront finalement contraints de brader leur bien au bout d’un délai parfois très long après avoir mangé leur capital, alors qu’ils pourraient à la fois booster leur retraite et aider une famille à se loger.
La Solution
Elle existe dans les textes, et c’est en plus une loi particulièrement axée sur la protection du vendeur, c’est la vente en viager, mais pas le viager classique, non, ici c’est le viager inversé !
De quoi s’agit-il ?
D’abord une brève présentation du viager classique :
Une personne âgée aux faibles ressources vend sa maison à un acheteur. Généralement il s’agit d’un viager occupé, c’est à dire que le vendeur occupe la maison et l’acheteur n’en prend possession qu’au décès du vendeur. Il existe pourtant le viager libre où l’acheteur prend de suite possession du bien en payant la rente.
La vente se fait moyennant deux paiements d’une part le « bouquet » qui est un capital versé de suite (généralement 20 % du prix), d’autre part la rente qui se calcule en fonction du prix total de la maison, bouquet déduit, en divisant ce montant par la durée de vie du vendeur d’après les tables statistiques de mortalité.
Exemple concret sur un bien de 300000€ vendu en viager libre le bouquet fera 60000€ et on divisera pour la rente 240000€ par la durée de vie estimée du vendeur. S’il s’agit de 20 ans et en viager libre, alors la rente sera de 12000€ par an soit 1000€ par mois.
Si le bien reste occupé par le vendeur il y a une décote du prix global d’au moins 25 % donc la rente est plus faible.
Comme dit plus haut, la loi a prévu tous les cas pour protéger la rente donc le vendeur. Si l’acheteur manque une seule échéance de rente, le vendeur est en droit d’annuler le contrat : il récupère sa maison et tout ce qui a été versé par l’acheteur est perdu . Cependant pour cela le vendeur a l’obligation de restituer le bouquet.
L’autre protection est l’indexation automatique : chaque année l’État publie un indice de revalorisation des rentes. Si vous voulez c’est un peu comme l’indice du coût de la construction qui sert à revaloriser les baux.
Si l’acheteur décède avant le vendeur (cela a été joliment mis en scène par Pierre Tchernia dans son film « Le Viager »), la loi prévoit que ses héritiers prennent la suite de la rente (s’ils acceptent l’héritage), à défaut le notaire recherche un autre acheteur qui continue la rente (mais verse alors le bouquet aux héritiers), et le vendeur peut toujours reprendre son bien en restituant le bouquet aux héritiers.
La règle principale est bien la protection de la rente.
Le viager inversé
Il consiste pour un enfant à vendre en viager le bien hérité de ses parents à quelqu’un de plus âgé que lui et qui dans la plupart des cas décédera avant lui. Bien entendu il peut vendre normalement et encaisser l’argent pour l’utiliser comme il le souhaite, mais rien ne dit qu’il va prévoir sa retraite avec ce capital ! En revanche s’il prend en considération la baisse des retraites en cours et très probable à horizon 30 ou 40 ans, il choisira le viager inversé qui lui garantit une rente à vie et surtout une rente indexée automatiquement et qui n’a aucun risque d’être interrompue du fait des précautions prises par le texte pour garantir la rente.
Exemple : je reprends l’exemple du bien à 300000€ avec bouquet de 60000€. L’héritier vendeur ayant 30 ans est déjà installé avec sa famille et ne peut pas conserver ce bien car il voit que la vente est difficile. La vente en viager à un couple ayant la quarantaine va lui procurer de suite un capital de 60000€, et la rente (si on part sur une durée de vie de 50 ans) représentera 240000 divisé par 50 soit 4800€ par an (donc 400€ par mois). Cela paraît peu mais malgré tout c’est un complément de salaire non négligeable et ensuite à l’heure de la retraite une garantie de vivre sereinement car avec l’indexation les 400€ seront supérieurs à 800€, voire 1000€ au bout de 50 ans.
Réduire l’angoisse de sa future retraite est quand même un point crucial !
Côté acheteur, alors que trouver un logement est de plus en plus difficile et surtout de plus en plus cher, le viager permet une accession à la propriété pour un prix abordable avec une rente qui correspond à un loyer.
Les deux problèmes du logement et de la retraite peuvent être résolus par la généralisation du viager. Quant aux vendeurs actuels qui n’ont pas encore compris que l’afflux de maisons et appartements sur le marché va faire baisser les prix ils n’auront au bout d’un moment (de vente impossible pour raison de prix aberrant, avec en plus impossibilité financière d’entretenir le bien qui se dégrade car vide) que leurs yeux pour pleurer !
N’hésitez pas à choisir cette voie avant que la loi ne soit modifiée : il est évident que les lobbies vont se mettre en route pour empêcher les français de protéger leur retraite (sans capitalisation sans caisses de retraites et sans l’État) et aux acheteurs de se loger facilement. Les agents immobiliers et tout le lobby de la construction vont vouloir taxer (ou interdire ) ces opérations qui peuvent mettre en péril leur activité et leurs bénéfices, et vu la mentalité des politiques ils feront ce que dictent les lobbies.
Mais le lobby le plus impacté sera le lobby bancaire qui verra d’un très mauvais œil la mise en place de crédits directs entre particuliers (sans intérêts et sans frais d’assurance*), réduisant comme une peau de chagrin l’activité des prêts immobiliers. Et ce lobby est le plus agissant contre les consommateurs mais il reste quelques années avant une modification d’ampleur des textes et une loi n'est jamais rétroactive.
En attendant j’encourage un agent immobilier nouvelle formule à se spécialiser dans ces transactions, le premier installé pourra se faire des « c------- en or » à la fois sur les viagers mais aussi sur les contrats de placements (par exemple du bouquet)** !
* La différence entre le viager et l’emprunt de 300000€ est phénoménale et les banques ont gros à perdre : par exemple pour 300000€ empruntés sur 25 ans à 3,60 % plus 0,34 % d’assurance la mensualité est de 1603€ . Donc sur 25 ans vous remboursez plus de 840000€. En viager comme indiqué plus haut vous allez payer 400€ de rente au départ, et vos héritiers paieront au pire 1000€ dans 50 ans…. Comme on dit : « y’a pas photo ! »
** Cela existe dans la vente d’automobiles où les vendeurs gagnent plus en commissions sur les contrats (de crédit, de leasing ou autres) qu’en commissions versées par le concessionnaire.