RETRAITE: LA SOLUTION DU DIY INEXPLICABLEMENT BOUDEE !

 

Mentions supplémentaires en fin d'article le 23 janvier 2026 suite à l'oubli lors de la publication du plus important lobby impacté négativement: les banques !!! 

La solution est simple, les lois existent déjà, et très étrangement personne ne les utilise on se demande bien pourquoi !

Il est facile de comprendre que le système par répartition est en péril : baisse significative des naissances, augmentation du nombre de retraités, donc de moins en moins d’actifs pour payer les retraites, tout cela dans une ambiance d’exclusion des étrangers (qui cotisent) et de volonté politique d’isolationnisme pour donner la priorité aux français….

On croirait un gag ! Par exemple une grande partie du corps médical est composé de praticiens étrangers et il a même fallu faire venir des infirmières étrangères…. Parce que nos élus chargés de tout prévoir, n’ont rien prévu, rien vu venir, et ont empêché la formation de médecins et d’infirmières en limitant le nombre des diplômés depuis des décennies !

Pour les retraites c’est pareil. Bon inutile d’insister !

Vous voyez que pour « boucher les trous » certains dirigeants proposent pour économiser, de supprimer l’indexation des retraites pendant un temps, de mettre en place de nouvelles règles qui inévitablement ont pour effet de réduire les pensions, ou bien décident d’allonger la durée de cotisation par recul de l’âge de départ. Même en 2025 la sécurité des retraites n’est pas garantie… Mais j’ai la solution et elle permet de sécuriser la future retraite des jeunes et des actifs tout en permettant de répondre à la crise du logement.

D’abord la Situation

On répète sans arrêt dans les médias, et c’est vrai, que la France dispose de 6000 milliards d’épargne et que dans les années qui viennent 9000 milliards vont changer de mains lors des décès des boomers. Cela signifie que si l’on retire les 6000 milliards d’épargne, il reste 3000 milliards de patrimoine immobilier. Les années Boomers s’étalent en gros de 1945 à 1975. Donc on va avoir progressivement l’entrée de patrimoine immobilier sur le marché jusqu’en 2045-2050, le départ de ce phénomène ayant débuté dès 2015.

Pour donner un ordre de grandeur 3000 milliards répartis sur en gros 30 ans cela fait 100 milliards par an en moyenne, et comme il y a 100 départements environ cela fait 1 milliard par département et par an . Si je prends une moyenne de vente de 250000€ par bien (on va en Bretagne, du petit studio à moins de 100000€ à la superbe et rare maison avec grand terrain d’un million, ou à la maison moyenne de 200000€ à 400000€), cela fait 4 biens au million donc 4000 au milliard.

Bien entendu l’entrée de ces biens sur le marché, faible en 2015, va monter en puissance au fil du temps pour selon moi une apogée vers 2034-2035.

Au départ peu d’impact sur les prix puisque les plus belles pièces sont achetées par les plus aisés, mais au fil du temps et comme les plus riches n’achètent pas une maison tous les ans, les biens s’écoulent plus lentement et si des accrocs surviennent (restriction de crédit, crise financière, perte de pouvoir d’achat, stagnation économique et peur de l’avenir), les biens s’accumulent et fatalement les prix baissent avec l’abondance de l’offre. Récemment le vote de la loi interdisant de louer les logements F et G, a provoqué l’afflux sur le marché de ces logements, même si le gouvernement a fait marche arrière pour les petits appartements en ville.

Cette situation générant l’évolution négative du marché ne semble pas avoir été perçue par les français. Je le constate sur le marché ( je cherche actuellement une maison) en voyant les prix parfois aberrants réclamés par quelques vendeurs, comme par exemple une maison classé G à près de 500000€, aberrant car le terrain de 3000M² n’est plus du tout constructible, car la maison d’architecte certes bien conçue va nécessiter au moins 100000€ de travaux pour passer en DPE C, et car vu l’âge de la maison il faudra sans doute changer entièrement la toiture dans les 10 ans….. Alors qu’on trouve pour 400000€ ou moins des maisons en D avec autant de terrain (parfois avec une partie constructible). Et si une maison reste vide trop longtemps, elle se dégrade inévitablement, donc perd de la valeur, et des maisons concurrentes (plus récentes) peuvent surgir et encore ringardiser le bien.

Ces vendeurs trop gourmands seront finalement contraints de brader leur bien au bout d’un délai parfois très long après avoir mangé leur capital, alors qu’ils pourraient à la fois booster leur retraite et aider une famille à se loger.

La Solution

Elle existe dans les textes, et c’est en plus une loi particulièrement axée sur la protection du vendeur, c’est la vente en viager, mais pas le viager classique, non, ici c’est le viager inversé !

De quoi s’agit-il ?

D’abord une brève présentation du viager classique :

Une personne âgée aux faibles ressources vend sa maison à un acheteur. Généralement il s’agit d’un viager occupé, c’est à dire que le vendeur occupe la maison et l’acheteur n’en prend possession qu’au décès du vendeur. Il existe pourtant le viager libre où l’acheteur prend de suite possession du bien en payant la rente.

La vente se fait moyennant deux paiements d’une part le « bouquet » qui est un capital versé de suite (généralement 20 % du prix), d’autre part la rente qui se calcule en fonction du prix total de la maison, bouquet déduit, en divisant ce montant par la durée de vie du vendeur d’après les tables statistiques de mortalité.

Exemple concret sur un bien de 300000€ vendu en viager libre le bouquet fera 60000€ et on divisera pour la rente 240000€ par la durée de vie estimée du vendeur. S’il s’agit de 20 ans et en viager libre, alors la rente sera de 12000€ par an soit 1000€ par mois.

Si le bien reste occupé par le vendeur il y a une décote du prix global d’au moins 25 % donc la rente est plus faible.

Comme dit plus haut, la loi a prévu tous les cas pour protéger la rente donc le vendeur. Si l’acheteur manque une seule échéance de rente, le vendeur est en droit d’annuler le contrat : il récupère sa maison et tout ce qui a été versé par l’acheteur est perdu . Cependant pour cela le vendeur a l’obligation de restituer le bouquet.

L’autre protection est l’indexation automatique : chaque année l’État publie un indice de revalorisation des rentes. Si vous voulez c’est un peu comme l’indice du coût de la construction qui sert à revaloriser les baux.

Si l’acheteur décède avant le vendeur (cela a été joliment mis en scène par Pierre Tchernia dans son film « Le Viager »), la loi prévoit que ses héritiers prennent la suite de la rente (s’ils acceptent l’héritage), à défaut le notaire recherche un autre acheteur qui continue la rente (mais verse alors le bouquet aux héritiers), et le vendeur peut toujours reprendre son bien en restituant le bouquet aux héritiers.

La règle principale est bien la protection de la rente.

Le viager inversé

Il consiste pour un enfant à vendre en viager le bien hérité de ses parents à quelqu’un de plus âgé que lui et qui dans la plupart des cas décédera avant lui. Bien entendu il peut vendre normalement et encaisser l’argent pour l’utiliser comme il le souhaite, mais rien ne dit qu’il va prévoir sa retraite avec ce capital ! En revanche s’il prend en considération la baisse des retraites en cours et très probable à horizon 30 ou 40 ans, il choisira le viager inversé qui lui garantit une rente à vie et surtout une rente indexée automatiquement et qui n’a aucun risque d’être interrompue du fait des précautions prises par le texte pour garantir la rente.

Exemple : je reprends l’exemple du bien à 300000€ avec bouquet de 60000€. L’héritier vendeur ayant 30 ans est déjà installé avec sa famille et ne peut pas conserver ce bien car il voit que la vente est difficile. La vente en viager à un couple ayant la quarantaine va lui procurer de suite un capital de 60000€, et la rente (si on part sur une durée de vie de 50 ans) représentera 240000 divisé par 50 soit 4800€ par an (donc 400€ par mois). Cela paraît peu mais malgré tout c’est un complément de salaire non négligeable et ensuite à l’heure de la retraite une garantie de vivre sereinement car avec l’indexation les 400€ seront supérieurs à 800€, voire 1000€ au bout de 50 ans.

Réduire l’angoisse de sa future retraite est quand même un point crucial !

Côté acheteur, alors que trouver un logement est de plus en plus difficile et surtout de plus en plus cher, le viager permet une accession à la propriété pour un prix abordable avec une rente qui correspond à un loyer.

Les deux problèmes du logement et de la retraite peuvent être résolus par la généralisation du viager. Quant aux vendeurs actuels qui n’ont pas encore compris que l’afflux de maisons et appartements sur le marché va faire baisser les prix ils n’auront au bout d’un moment (de vente impossible pour raison de prix aberrant, avec en plus impossibilité financière d’entretenir le bien qui se dégrade car vide) que leurs yeux pour pleurer !

N’hésitez pas à choisir cette voie avant que la loi ne soit modifiée : il est évident que les lobbies vont se mettre en route pour empêcher les français de protéger leur retraite (sans capitalisation sans caisses de retraites et sans l’État) et aux acheteurs de se loger facilement. Les agents immobiliers et tout le lobby de la construction vont vouloir taxer (ou interdire ) ces opérations qui peuvent mettre en péril leur activité et leurs bénéfices, et vu la mentalité des politiques ils feront ce que dictent les lobbies.

Mais le lobby le plus impacté sera le lobby bancaire qui verra d’un très mauvais œil la mise en place de crédits directs entre particuliers (sans intérêts et sans frais d’assurance*), réduisant comme une peau de chagrin l’activité des prêts immobiliers. Et ce lobby est le plus agissant contre les consommateurs mais il reste quelques années avant une modification d’ampleur des textes et une loi n'est jamais rétroactive.

En attendant j’encourage un agent immobilier nouvelle formule à se spécialiser dans ces transactions, le premier installé pourra se faire des « c------- en or » à la fois sur les viagers mais aussi sur les contrats de placements (par exemple du bouquet)** !

* La différence entre le viager et l’emprunt de 300000€ est phénoménale et les banques ont gros à perdre : par exemple pour 300000€ empruntés sur 25 ans à 3,60 % plus 0,34 % d’assurance la mensualité est de 1603€ . Donc sur 25 ans vous remboursez plus de 840000€. En viager comme indiqué plus haut vous allez payer 400€ de rente au départ, et vos héritiers paieront au pire 1000€ dans 50 ans…. Comme on dit : « y’a pas photo ! »

** Cela existe dans la vente d’automobiles où les vendeurs gagnent plus en commissions sur les contrats (de crédit, de leasing ou autres) qu’en commissions versées par le concessionnaire.

LES MAFIEUX EN PLEIN BOUM........ MAIS !

 

Chacun le sait, si en France le gouvernement était bloqué, si le parlement ne pouvait plus voter la moindre loi, eh bien le pays continuerait à fonctionner comme si tout allait bien. Pourquoi ? Tout simplement parce que le système le permet, puisque nos administrations et nos fonctionnaires sont à la fois une courroie de transmission du pouvoir mais également une garantie de l’application des lois. De nombreux cas étant prévus par les textes, très peu de cas particuliers peuvent poser un réel problème et par conséquent tout se passe globalement bien.

Si je prends la peine de préciser cela c’est pour montrer que le rapt de Maduro par des unités militaires de pointe et dans le cadre d’une « opération spéciale » ( tiens tiens ! On dirait un copié collé du comportement poutinien) n’aura aucun impact sur le Venezuela ! En effet le chef étant absent, tous ses sbires sont encore là, les administrations, la police, l’armée, les milices, la justice aux ordres, bref tout ce qui contribue à faire régner la terreur reste en place…. Difficile pour la population de manifester sa joie dans de telles conditions !

Roi des fake news, le canard (autre première voyelle en option) américain, tente de justifier l’enlèvement du couple par des motifs de police : narcotrafic terroriste, port d’armes de guerre. Assez cocasse après la grâce présidentielle accordée au président hondurien qui avait importé 400 tonnes de cocaïne aux USA, et sachant qu’aux Etats unis les armes sont en vente libre…. Alors se donner la peine d’une énorme opération sur site paraît quand même disproportionné au vu des chefs d’inculpation, même si Maduro est plus un gangster qu’un saint.

La vraie justification des actes est la volonté de faire main-basse sur le pétrole vénézuélien. Trump a d’ ailleurs dit que ce pétrole est à lui ou plutôt aux entreprises américaines expropriées lors des nationalisations passées qu’il analyse en spoliations. Parallèlement à cela le bonhomme, grand habitué des deals avec la mafia russe et conscient du pouvoir de l’argent, mise sur la gestion à sa main via le système madurien en place qu’il va arroser de dollars. Aucun changement à attendre en faveur du peuple d’autant qu’il a confirmé la vice présidente de Maduro (si elle fait ce qu’on lui dit!) et désavoué l’opposante que le peuple voudrait voir au pouvoir.

J’ai la conviction que Trump, totalement dépassé par l’impossible lutte contre l’inflation interne, a dans l’idée de réinstaller les majors américaines au Venezuela car elles seules savent traiter le pétrole local pollué par énormément de soufre, un traitement délicat et technique. Une fois cela fait il pourra inonder le marché et faire baisser les cours mondiaux en fanfaronnant auprès de sa base : « je vous l’avais dit que j’allais faire baisser l’inflation !».

Au passage il envoie un signal fort aux autres parrains de la planète (chinois et russes avaient pris pied dans une Amérique du sud délaissée par les précédents présidents US) : « Mecs, quittez mon territoire et restez sur votre zone où je n’interviendrai jamais, promis ! ». De fait la Chine qui était devenue le premier partenaire des pays du sud du continent commence à partir !

Résultat, Trump va tenter de driver tout le continent via les copains d’extrême droite qu’il aide à prendre le pouvoir au fil du temps et des calendriers électoraux. L’action au Venezuela est un avertissement à ceux qui envisageraient de ne pas obéir au nouveau parrain continental, poste qu’il revendique clairement. Il lui reste à museler le Nord du continent, Groenland et Canada, avant de s’attaquer au Brésil.

Groenland et Canada sont liés à l’Europe, le Canada, même indépendant, a pour souverain Charles III, et c’est quand même un gros morceau ! Le Groenland officiellement danois mais avec un statut particulier, est une proie tentante avec son faible nombre d’habitants et le contexte d’une indépendance possible à court terme. Après ses déclarations agressives invitant le Canada à devenir américain, Trump va agir de façon plus soft et menacer de sanctions économiques plutôt que par des actions militaires brutales.

Quant au Groenland, je pense que Trump va purement et simplement l’acheter une bouchée de pain . Dans le contexte politique local il lui suffit de soutenir la demande d’indépendance et ensuite de proposer aux 60000 habitants (maximum) de se prononcer pour une adhésion aux USA, sans aucune intervention militaire, sans chantage, en employant s’il est généreux, la « carotte » de 60 milliards (un million de $ par habitant, même à ceux qui voteraient contre, si l’adhésion obtient un OUI). Pas cher payé pour ce territoire gorgé de richesses (évalué selon les organismes entre 200 et 2500 milliards) ! J’ai l’impression que les européens n’envisagent même pas ce scénario, le plus probable pourtant même si personne ne l’évoque chez les experts ou dans les médias ! Imaginez la difficulté pour les locaux de refuser une telle offre pour un couple avec deux enfants :4 millions $ c’est une somme qui vous met à l’abri du besoin toute votre vie durant. Et globalement cela ne changera pas grand-chose sur place au quotidien des groenlandais, alors autant prendre l’argent !

Officiellement hostile à la guerre, Trump devient insensiblement au fil du temps la copie conforme des autres « parrains planétaires » Xi et Vladimir. De non guerrier affiché au départ, il devient adepte des « opérations spéciales », des assassinats de supposés narcos (sans jugement, et après avoir coulé leurs bateaux), du rapt de dirigeants politiques, de frappes en Iran et ailleurs… Jusqu’où ira-t-il ? En interne il muselle la presse, fait licencier les opposants et même les modérés qui ne sont pas de son bord, brutalise les états et villes démocrates, tente d’évincer des juges, passe outre les autorisations parlementaires….. Il se permet des ingérences multiples et projette de faire élire l’extrême droite partout, spécialement en Europe, afin d’obtenir la disparition de l’Union et le retour à une myriade de petits états indépendants et insignifiants, sans surface économique donc des proies idéales pour une puissance économique comme les USA.

Bref le mafieux dans toute sa splendeur….. L’avenir de la planète n’est pas rose du tout avec l’émergence de ces gangs planétaires, on croirait vivre les « Gangs of New York » en version XXL !

Tôt ou tard les manitous finiront par se battre : actuellement chacun étend son territoire localement donc il n’y a pas de revendications multiples du même territoire…. Mais inévitablement cela viendra ! D’ailleurs de façon insensible la Chine a déjà mis le pied et franchi la frontière de Russie : au départ réticentes, les femmes russes ont constaté que les chinois étaient travailleurs, fiables, à cheval sur l’éducation des enfants et leur bien-être, donc totalement l’inverse de russes alcooliques, brutaux, feignants, et se désintéressant des enfants (abandonnant les femmes enceintes), résultat, les femmes russes préfèrent maintenant épouser des chinois et petit à petit la chine s’implante à la frontière commune…. En attendant de coloniser plus avant ! Pendant que l’andouille Poutine qui se fout de sa population, la considérant comme moins que rien, ne se doute de rien !

Pour revenir à Trump qui justifie son envie du Groenland par le besoin de sécurité, c’est totalement du pipeau puisque selon l’accord existant depuis des décennies, les USA ont le droit d’implanter des bases partout où nécessaire, donc il ne servirait à rien que ce territoire soit américain car il peut dès maintenant y installer son « dôme doré » s’il le souhaite. Côté économique il y a déjà des accords avec le gouvernement local pour des exploitations du sous-sol. Bref rien ne motive l’intention d’annexer ce pays. Sommes-nous face à un caprice de parrain qui, excité par sa réussite à Caracas, veut maintenant se comporter en « impérator » face à une population qu’il méprise, je ne suis pas loin de le penser !

Quoi qu’il en soit, on peut quand même relever un point positif au rapt de Maduro, c’est que dès la mise sur le marché du pétrole vénézuélien, le cours mondial va baisser et Poutine va encore voir sa capacité de financement chuter…. Croisons les doigts pour que l’Ukraine résiste jusque là !

Je reste quand même persuadé que Poutine, qui manifestement veut laminer l’Ukraine, envisage une négociation uniquement parce qu’il se voit proche d’une rupture de financement en se disant qu’ensuite la disparition des sanctions économiques lui permettra de se refaire et d’attaquer bien plus fort dans quatre à cinq ans !

Prions le ciel pour que nos dirigeants, forts en déclarations mais pas en actes, prennent les précautions nécessaires pour éviter cet avenir dramatique !